La nuova cedolare secca “commerciale”

L’articolo 1, comma 59, L. 145/2018 “Legge di Bilancio 2019” ha introdotto la possibilità di applicare (sempre su opzione del proprietario) la cedolare secca, nella misura del 21%, ad alcune tipologie di contratti di locazione commerciale, finora esclusi da tale possibilità; originariamente prevista per i soli fabbricati a destinazione abitativa.

In particolare, la nuova normativa prevede l’applicabilità della cedolare secca al 21% relativamente ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, (dal 1° gennaio al 31 dicembre 2019) aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie complessiva, al netto delle pertinenze non superiore a 600 metri quadrati. In tal senso, la normativa conferma che il limite riguarda esclusivamente i locali del negozio o della bottega, non rilevando invece l’ampiezza delle relative pertinenze. Al riguardo, in assenza di chiarimenti ministeriali, si ritiene che occorra prendere a riferimento la superficie catastale, reperibile nella visura catastale.

Proprio   con   riferimento   alle   pertinenze,   la   cedolare   secca “commerciale” è applicabile laddove l’oggetto principale della locazione commerciale sia un immobile accatastato nella categoria C/1 e, nell’ambito del medesimo contratto di locazione, siano locate congiuntamente al C/1 principale alcune pertinenze di quest’ultimo: ad esempio, un C/2 (magazzini e locali di deposito), un C/6 (stalle, scuderie e rimesse) o un C/7 (tettoie chiuse e aperte).

Nella recente circolare n. 50/E/2019 l’Agenzia delle Entrate puntualizza che, nel caso di locazione di immobili di categoria C/1, la cedolare è applicabile anche nel caso di conduttore che agisce nell’esercizio dell’impresa (sia esso imprenditore individuale o società).

Va, inoltre, osservato un requisito di natura temporale aggiuntivo rispetto alla necessità che il contratto venga stipulato nel corso del 2019. Infatti, la cedolare secca non si applica qualora, al 15 ottobre 2018, risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Si tratta di una previsione antielusiva volta a evitare che i soggetti, con contratti già in corso alla predetta data, stipulino durante l’anno in corso un nuovo contratto al solo fine di avvalersi del regime opzionale.

Abolizione delle sanzioni in caso di mancata o tardiva comunicazione di proroga o risoluzione nei contratti di affitto con opzione della cedolare secca

L’articolo 3-bis del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, inserito in sede di conversione, dispone l’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca.

A tal fine, il comma 1 dell’articolo in commento sopprime l’ultimo periodo del comma 3 dell’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il quale prevedeva che «In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni».

In linea di principio, la proroga e la risoluzione del contratto di locazione vanno comunicate all’Agenzia delle Entrate presentando il modello RLI entro 30 gg dalla proroga o risoluzione. Tale adempimento risulta tuttavia utile e necessario al fine di comunicare l’eventuale proroga o al fine di provare all’Agenzia delle Entrate la fine del contratto di locazione.

Si evidenzia, peraltro, che per gli atti di irrogazione sanzione non definitivi emanati in base alle vecchie disposizioni, l’applicazione del principio del favor rei consente al contribuente di ottenere l’annullamento delle sanzioni.