{"id":213762,"date":"2016-11-02T16:04:23","date_gmt":"2016-11-02T15:04:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.koruspartners.it\/mainardi-tasini\/?p=213762"},"modified":"2018-10-22T16:06:45","modified_gmt":"2018-10-22T14:06:45","slug":"accertamento-settore-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.koruspartners.it\/mainardi-tasini\/approfondimenti\/accertamento-settore-immobiliare\/","title":{"rendered":"L’accertamento sulle societ\u00e0 di comodo tocca in particolare il settore immobiliare"},"content":{"rendered":"

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Di Massimiliano Tasini<\/strong>, Michele Cenci<\/strong><\/p>\n

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Societ\u00e0 di comodo nel settore immobiliare<\/h1>\n

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Com\u2019\u00e8 noto la disciplina delle societ\u00e0 non operative \u00e8 nata con l\u2019obiettivo specifico di colpire le societ\u00e0 c.d. \u201cschermo\u201d, ossia quelle strutture giuridiche create ad hoc<\/em> dal contribuente senza una reale finalit\u00e0 imprenditoriale, ma con l\u2019unico scopo di celare beni patrimoniali dei soci i quali restano, tuttavia, nella loro disponibilit\u00e0 pur senza una formale intestazione.<\/p>\n

In detto contesto le societ\u00e0 immobiliari, soprattutto quelle di gestione che svolgono in via esclusiva o prevalente l\u2019attivit\u00e0 di locazione dei beni immobili posseduti, sono i soggetti giuridici che pi\u00f9 di frequente ricadono nelle maglie della norma: vuoi perch\u00e9 in alcuni casi vengono utilizzate per intestarvi beni poi concessi in uso ai soci o loro familiari gratuitamente o, comunque, a canoni inferiori a quelli di mercato, ma abbastanza spesso anche per il fatto che i parametri fissati dall\u2019art. 30 della Legge n. 724\/1994 tendono a sovrastimare i ricavi minimi necessari per non essere considerati di comodo rispetto a quelli effettivamente conseguibili nell\u2019attuale contesto del mercato immobiliare. Mentre la prima delle due situazioni prospettate \u201cincarna\u201d con precisione la fattispecie che la norma si propone (giustamente) di contrastare la seconda, invece, obbliga le societ\u00e0 (in particolare le immobiliari) nate senza alcuna finalit\u00e0 elusiva a trovare soluzioni spesso non semplici per ottenere la disapplicazione della disciplina in questione onde evitarne gli effetti fortemente penalizzanti, soprattutto sotto il profilo della tassazione del reddito.<\/p>\n

Tralasciando volutamente la normativa \u2013 di pi\u00f9 recente emanazione \u2013 riguardante le c.d. Perdite Sistemiche, focalizziamo l\u2019attenzione sull\u2019indicatore \u201cclassico\u201d utilizzato per smascherare i soggetti considerati di comodo rappresentato dal Test di Operativit\u00e0<\/strong>, che consiste nel porre a raffronto la media dei componenti positivi effettivamente conseguiti dalla societ\u00e0 nell\u2019esercizio in corso e nei due precedenti con la media \u2013 sempre su base triennale \u2013 dei ricavi presunti calcolati applicando specifiche percentuali al valore delle attivit\u00e0 patrimoniali. Se i primi risultano inferiori all\u2019importo determinato forfetariamente la societ\u00e0 si considera di comodo a meno che non sussista una causa di disapplicazione automatica<\/strong>, tra quelle elencate nel comma 1, lettere da a) ad f) del Provvedimento 14 Febbraio 2008 n. 23681, oppure riesca a far valere tramite interpello la presenza di oggettive situazioni<\/strong> che hanno reso impossibile il superamento del Test di Operativit\u00e0.<\/p>\n

Va detto che, per effetto delle novit\u00e0 introdotte dal D.lgs. 156\/2015, il nuovo Interpello Probatorio di cui all\u2019articolo 11, comma 1, lett. b) della Legge n. 212\/2000 (c.d. Statuto del Contribuente) non \u00e8 pi\u00f9 obbligatorio: il contribuente, pertanto, ritenendo sussistere valide ragioni oggettive che non hanno permesso il superamento del Test di Operativit\u00e0, pu\u00f2 (auto)disapplicare<\/strong> la disciplina sulle societ\u00e0 di comodo anche in assenza di interpello o in presenza di interpello con risposta negativa, purch\u00e9 assolva la formalit\u00e0 rappresentata dalla separata indicazione nella dichiarazione dei redditi, in assenza della quale si render\u00e0 applicabile una sanzione amministrativa da \u20ac 2.000 ad \u20ac 21.000 eventualmente raddoppiabile in caso la legittimit\u00e0 dell\u2019(auto)disapplicazione venga successivamente disconosciuta per effetto della verifica da parte del Fisco della posizione individuale della societ\u00e0.<\/p>\n

Le situazioni oggettive che consentono la disapplicazione \u2013 anche automatica \u2013 della normativa in commento possono essere le pi\u00f9 varie, soprattutto con riferimento alle societ\u00e0 immobiliari. Ve ne sono alcune, tuttavia, espressamente previste dall\u2019Agenzia delle Entrate nelle Circolari n. 5\/E\/2007, n. 25\/E\/2007 e 44\/E\/2007, tra cui ad esempio:<\/p>\n

    \n
  • presenza di soli immobili in corso di costruzione, non idonei a produrre ricavi;<\/li>\n
  • dimostrata impossibilit\u00e0 di praticare canoni di locazione sufficienti a pervenire al livello minimo di ricavi (es. quando i canoni dichiarati sono almeno pari a quelli di mercato determinati ai sensi dell\u2019art. 9 del Tuir). Per l\u2019individuazione del canone di mercato si pu\u00f2 fare riferimento alle quotazioni rilevabili nella banca dati dell\u2019OMI;<\/li>\n
  • dimostrata impossibilit\u00e0 di modificare i contratti di locazione in corso;<\/li>\n
  • temporanea inagibilit\u00e0 dell\u2019immobile;<\/li>\n
  • societ\u00e0 con patrimonio immobiliare parzialmente inutilizzabile (es. causa fatiscenza);<\/li>\n
  • societ\u00e0 in attesa delle necessarie autorizzazioni amministrative per l\u2019edificazione (es. rilascio della concessione edilizia da parte del Comune);<\/li>\n
  • societ\u00e0 con immobili locati ad enti pubblici con canoni soggetti a parere di congruit\u00e0 da parte dell\u2019Agenzia del Territorio;<\/li>\n
  • societ\u00e0 che acquista un immobile, subentrando in un contratto di locazione in corso, con canoni non congrui;<\/li>\n
  • societ\u00e0 con contratto di locazione in corso il cui canone \u00e8 fissato da anni e senza la possibilit\u00e0 di modificarlo (\u00e8 necessario dimostrare in tal caso che il canone era almeno pari a quello di mercato nell\u2019anno in cui \u00e8 stato pattuito);<\/li>\n
  • societ\u00e0 che procede al rinnovo del contratto adeguando il canone a quello di mercato, ma risulta non operativa per effetto della media triennale (\u00e8 necessario dimostrare in tal caso che il canone per le due annualit\u00e0 precedenti era almeno pari a quello di mercato nell\u2019anno in cui era stato pattuito).<\/li>\n<\/ul>\n

    Al fine di meglio comprendere l\u2019orientamento prevalente in seno all\u2019Amministrazione finanziaria vale la pena analizzare la vicenda alla base di un\u2019istanza di interpello recentemente presentata per l\u2019annualit\u00e0 2015 e la relativa (ineccepibile) risposta fornita dalla DRE Marche. Il caso \u00e8 quello di una societ\u00e0 immobiliare che possiede in tutto due immobili di cui:<\/p>\n

      \n
    • Unit\u00e0 A:<\/strong> concessa in locazione con contratto valevole dall\u20191.5.2007 al 30.4.2013, rinnovato tacitamente alla sua scadenza ed in vigore tutt\u2019oggi. Il canone annuo \u00e8 rimasto invariato sin dall\u2019inizio, fatti salvi gli aggiornamenti annuali ISTAT ed ammonta per l\u2019anno 2015 ad \u20ac 20.470,92 pi\u00f9 IVA.<\/li>\n
    • Unit\u00e0 B:<\/strong> \u00e8 stata locata in passato con contratto valevole dall\u20191.7.2007 al 28.2.2013, data poi variata per recesso anticipato del locatario al 31.3.2012. Nel 2013 l\u2019immobile \u00e8 stato concesso in uso temporaneo a diverse societ\u00e0, ma dal 2014 lo stesso risulta sfitto. La societ\u00e0 si \u00e8 immediatamente attivata per trovare un affittuario ponendo in essere diverse iniziative, tra cui:<\/li>\n
    • affissione del cartello \u201cAFFITTASI\u201d;<\/li>\n
    • conferimento del mandato a due agenzia immobiliari;<\/li>\n
    • riduzione del canone annuo richiesto da \u20ac 45.000 ad \u20ac 36.000;<\/li>\n
    • inserzioni su riviste specializzate.<\/li>\n<\/ul>\n

      Nessuna delle sopra menzionate iniziative, tuttavia, ha dato i frutti sperati in quanto nella zona su cui insiste lo stabile vi \u00e8 una grande abbondanza e offerta di immobili della stessa tipologia e dimensione, tra i quali non pochi anche di pi\u00f9 recente costruzione.<\/p>\n

      Alla luce di quanto sopra la Direzione Regionale Marche ha espresso il seguente parere:<\/p>\n

        \n
      • Unit\u00e0 A:<\/strong> \u201c\u2026 sebbene il valore del canone locativo mensile al metro quadro dichiarato (\u20ac 3,81) \u00e8 leggermente inferiore a quello minimo di mercato (\u20ac 4,00), estrapolato dalla banca dati OMI, appare dimostrata l\u2019impossibilit\u00e0 di modificare unilateralmente il contratto di locazione in corso (e in vigore da lunga data)<\/strong> da parte della societ\u00e0 istante, rendendo quindi impossibile praticare canoni di locazione sufficienti per superare il test di operativit\u00e0<\/em>\u201d.<\/li>\n
      • Unit\u00e0 B:<\/strong> \u201c \u2026 in considerazione che nel 2015 la societ\u00e0 ha posto in essere nuove iniziative (vedi mandato all\u2019Agenzia Immobiliare ed il relativo report) questa Direzione, limitatamente all\u2019anno d\u2019imposta 2015, concorda con la soluzione proposta dalla societ\u00e0 ritenendo idonei gli elementi probatori forniti per poter disapplicare la normativa in questione<\/strong>. Resta inteso che la disapplicazione in oggetto ha carattere ECCEZIONALE<\/u><\/strong> e non potr\u00e0 applicarsi a tempo indeterminato. In effetti la persistenza di infruttuosi tentativi di locare gli immobili (anche se documentati con specifici mandati a vendere) e\/o la concessione in locazione a canoni inferiori a quelli di mercato non pu\u00f2 rappresentare uno stato di fatto che permetta di aggirare e di svuotare di efficacia la normativa antielusiva che \u00e8 volta a contrastare anche la permanenza in vita di societ\u00e0 costituite senza finalit\u00e0 elusive ma prive di obiettivi imprenditoriali concreti ed immediati<\/u><\/strong><\/em>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n

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